短期炒作退场 业界专家解码房地产价值投资路径_资本观察

短期炒作退场 业界专家解码房地产价值投资路径

       ■金融投资报记者 吉雪娇

       随着楼市“五限”调控政策的逐渐落地,炒房者的“喉咙”亦被全面扼制。这也为国内高净值人群带来新的迷思,“在资产配置中占据较高比例的不动产,是否还有投资价值?未来又该如何操作?”

       就在近日举行的首届“宜信财富全球房地产投资高峰论坛”上,来自海内外房地产投资领域顶级专家齐聚上海,论道全球房地产投资热点话题,帮助高净值人士探索一条科学有效的全球房地产投资路径。在与会专家看来,房地产投资暴利已经结束,取而代之的则是价值投资全球配置时代的到来。


       房地产投资暴利时代终结

      “坚持房子是用来住的,不是用来炒。”随着监管层对房地产市场的定位确立,以及以“五限”为代表的调控政策逐渐落地,以短期炒作为代表的野蛮发展也被认为正式终结。

       宜信财富新加坡公司董事总经理、全球房地产投资母基金管理合伙人张鹏在接受采访时指出,“以成都为例,当地的投资人给我算了这样一笔账,在当前严格的限购限售及最新的摇号购房政策下,投资购房难度及门槛增加,即使成功购房,但新房计入从购房、交房、房产证办理等时限,以百万记的购房款在6-7年内将被锁死流动性,即使届时房价翻倍,年回报率尚不足15%,况且翻倍行情的再现可能性并不高。”

      “中国房地产的‘暴利’时代已经结束,未来是房地产价值投资的时代。”在宜信财富创始人、CEO唐宁看来,地产投资的未来将呈现三个特征,首先,短期炒作越来越少,长期价值投资将越来多。投资非投机,重在深入研究、全球配置、科技驱动;其次,高净值、超高净值客户对于单纯财务回报的预期越来越少,而对于综合目标、生活诉求等各方面增值服务的诉求越来越重,其中包括移民、教育、择业、养老、传承等多个领域;再次,非专业个人投资人自己动手挑选投资房产城市、区域、地段的模式将越来越少,其注意力需转向识别专业机构,共同合作去捕捉全球范围内的房地产投资收益。


       实物类与金融类产品可“二者得兼”

       种种迹象显示,房地产作为高净值人士资产配置中的重要组成部分,在全球层面进行布局是必然趋势,且在欧美及亚太地区等不同市场具有不同的机会点。那么对于投资者而言,未来房地产投资该如何合理配置?

      “我们强调的是投资的话还是要分散,房地产是一个很重要的资产类别,其中包括实物类跟金融类两种产品。这两类地产投资形态有不同的特点,有很好的互相弥补性,金融类产品如各类投资基金的投资能够实现对全球房地产领域的覆盖,通过海外置业等购得的实物类产品则在使用及传承方便具有优势,因此在能力允许的情况下建议对上述两类都进行配置。”宜信财富董事总经理周湲表示。

       事实上,关于未来房地产投资,股债并举被认为是一大趋势。论坛当天发布的《2017美国地产第三季度研究报告》就指出了房地产债权类基金在美国市场的投资机遇,“相较于实物房产,债权类基金起投门槛低,在资产配置中处于流动性、收益性兼具的防御位置,能够帮助投资者享受到全球房地产投资收益。”

      “我们推荐大家关注真正的房地产股权投资机会,债权的本质是相对低风险、低收益,但是大家如果想在房地产投资领域获得真正的溢价空间,股权应该是大家不可错失的机会。”宜信财富理财产品总经理侯琳亦表示。据悉,自2015年以来,宜信财富就陆续推出了地产机会型母基金、收益型母基金两大系列股权投资母基金。

       此外,对于投资者手中已经持有的房产,接下来又应该如何操作?美国世纪桥投资公司总裁邓伟认为,这取决于其持有的房产总量,“当前中国国内部分城市不允许在短期内转让房产,这将增加房产交易中的持有成本,同时经过长时间的思考、分析之后,房产税有可能在未来一两年内推出。在此情况下,如果持有多套房产,应该适当减少,如果只有少量的房产,则依然具有长期的保值价值,因为中国国内一二线城市对于房产的需求仍然是健康和旺盛的。”

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