限售手段加速下沉至三四线 遏制炒房成地方调控

  楼市的调控与资金状况,在近期发生了微妙的变化。

  一方面,调控依旧,并且不断加码。近期领涨楼市的二线城市,政策力度可谓空前。6月24日起,西安、长沙先后发文加强对购房资格的管理,并暂停向企业出售商品住房和二手房。

  “当前房地产市场的矛盾,不是供需矛盾,是炒房和反炒房的矛盾。” 长沙市住建委党委书记、主任王伟胜在发布政策时的表态,在一定程度上表明了地方政府的决心。

  另一方面,调控带来的销售增速下滑,以及“去杠杆”背景下的融资渠道收紧,融资成本走高,让前一轮行情中加杠杆扩张的部分房企,其资金状况被认为将在2018年下半年经历严峻考验,三季度是否“降价回款”的猜测一直存在。

  调控与资金双重承压下,本周末央行定向降准,也给楼市走向带一些猜测。一些观点认为,从历史经验来看,降准对房地产存在利好。但也有观点指出,政策对房企融资“去杠杆”已经到极致,所谓“创新型”的加杠杆融资方式基本被叫停,此次降准对缓解房企偿债压力的作用不应被过高预估。

  限售持续“下渗”

  调控依旧是近期楼市的主旋律

  继6月24日,西安在全国首先暂停向企事业单位销售商品住房和二手住房后,长沙迅速跟进。

  6月25日,长沙市政府办公厅下发了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》,同样暂停向企业销售商品住房和二手住房。并从项目监管、土地出让、购房资格、户籍管理、严禁炒作等环节出台九大措施,进一步加强楼市调控。

  其中,长沙收紧了限售政策。与此前限售两年所不同的是,此次长沙市规定,自6月26日起,在长沙限购区域内购买的商品住房,须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。暂停企业在限购区域内购买商品住房,已购买的商品住房须取得不动产权属证书满5年后方可转让。

  21世纪经济报道注意到,除却西安、长沙开启了对企业暂停销售住房的政策,近期,“限售”等调控政策在三四线城市加速“下渗”。

  所谓限售,是指购房取得房产证后,满一定年限才能上市交易的调控政策,首先出现在厦门。2017年3月23日,该市出台新规“新购商品房取得房产证后满2年才能出售”。此后迅速被各楼市热点城市采用,到2018年初,全国已有超过50个城市对全部或部分房源限售。

  2018年以来,随着部分三四线城市在楼市轮动效应的作用下开启了上涨周期,“限售”政策对三四线城市的“下渗”也在加速。据不完全统计,6月以来,宜昌、徐州、西双版纳等多个城市发布了“限售”政策。

  其中,宜昌和西双版纳对限购区域内实施两年限售。而徐州则在6月初印发规定,对市区户籍家庭拥有一套住房的,新购商品房限售2年,对当地户籍家庭拥有二套住房及以上、和非市区户籍居民家庭拥有一套住房及以上的则限购3年。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道表示,限售政策对炒房客施加较大的资金压力,是破解短期内套现的炒房行为最有效、最严厉的政策之一。限售政策在部分城市的出台和收紧,表明房地产调控依然会从严。预计后续部分城市,尤其一些中西部热点城市和三四线城市,出台政策“限售”、“限购”的可能性依然较大。

  资金依旧紧张

  在调控依然从紧的背景下,房企的资金状况格外引人关注。

  6月22日,中国人民银行发布《中国区域金融运行报告(2018)》表示,一些房地产企业负债率较高,偿债压力较大。数据显示,截至2018年一季度末,A股136家上市房企负债合计已经超过6.58万亿元,房企整体负债率高达79.42%。

  负债率高企的同时,从数据来看,房企融资难度也在不断加大。

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